COFFRA, Paris . IMMOBILIEN aktuell

Privater Immobilienbesitz in Frankreich

Veräußerung, Vererbung, Schenkung, Vermögensteuer

Die nachstehenden Ausführungen erheben keineswegs einen Anspruch auf Vollständigkeit und sollen lediglich einige steuerliche Anmerkungen zu dem komplexen, verschiedene Steuerkategorien betreffenden und damit folgenreichen Immobilienrecht geben. Es wird nur die Immobilie einer im Ausland ansässigen, natürlichen Person behandelt. Im Wesentlichen wird dabei auf die steuerlichen Folgen bei der Veräußerung, Schenkung/Erbfall der Immobilie sowie auf den eventuellen Anfall der französischen Vermögensteuer eingegangen.

Weiterreichende Erläuterungen finden Sie in unserem Flyer "Immobilien in Frankreich", den Sie hier bestellen können.

1. Veräußerung

Die Übertragung einer Immobilie erfolgt vor einem französischen Notar und löst die Grunderwerbsteuer aus, die grundsätzlich vom Käufer zu entrichten ist. Die bei der Veräußerung realisierten Buchgewinne, d.h. die positive Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem erzielten Verkaufspreis, unterliegen im Regelfall der französischen Besteuerung ("régime des plus values immobilières"). Immobilien, die als Wohnsitz von EU-ansässigen Steuerausländern dienen, sind von dieser Besteuerung befreit, soweit der Veräußerer (Eigentümer) zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Veräußerung mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen in Frankreich unbeschränkt steuerpflichtig war. Diese Ausnahmevorschrift betrifft nur die einmalige Veräußerung einer Immobilie. Hierzu sei angemerkt, dass der Verkauf der Hauptwohnsitzimmobilie ("résidence principale") für französische Steuerpflichtige immer steuerfrei bleibt. Der Normalfall für einen nicht französischen steuerpflichtigen Immobilienbesitzer dürfte jedoch die Besteuerung der erzielten Buchgewinne ("plus values") sein.

Für die Berechnung der Bemessungsgrundlage sind u.a. Kosten für Umbauten, Renovierungen sowie Abschreibungen zu berücksichtigen. Die absetzbaren Kosten sind durch Rechnungen und Zahlungsnachweise zu belegen. Auf den Verkaufserlös kann, über die ersten fünf Besitzjahre hinaus, eine jährliche Abschreibung pro Haltejahr von 10% vorgenommen werden. Der verbleibende Betrag ist mit 16% zu versteuern.

Die Berechnung eines eventuellen Buchgewinns ist, soweit der Verkaufspreis mehr als 150.000 € beträgt und die Immobilie weniger als 15 Jahre vom Verkäufer gehalten wurde, von einem von der Finanzverwaltung akkreditierten Vertreter durchzuführen. Immobilien, die vor mehr als 15 Jahren erworben wurden, sind immer steuerfrei.

2. Schenkung/Erbfall

Nach dem Belegenheitsprinzip unterliegen die Folgen aus der Schenkung/Vererbung einer Immobilie dem französischen Recht. Dem sollte frühzeitig in der letztwilligen Verfügung/Testament Rechnung getragen werden. Soweit spezifische Regelungen nach deutschem Recht getroffen werden sollen, ist es empfehlenswert, diese von einem französischen Notar abklären zu lassen.

Die Schenkung/Vererbung von Immobilien löst im Regelfall die französische Besteuerung aus. Die Berechnung erfolgt anhand des Verkehrswerts der Immobilie. Nachstehend die aktuelle Steuertariftabelle (2005) für die direkte Erbfolge (für den Ehegatten nur bis 30.000 € leichte Besserstellung):

Teilwert des steuerpflichtigen Vermögens Steuersatz
< 7.601 € 5%
Von 7.601 € bis 11.400 € 10%
Von 11.401 € bis 15.000 € 15%
Von 15.001 € bis 520.000 € 20%
Von 520.001 € bis 850.000 € 30%
Von 850.001 € bis 1.700.000 € 35%
> 1.700.000 € 40%

Für die direkte Erbfolge beträgt der Freibetrag 50.000 € (bei Ehegatten 76.000 €).

Die oft gewählte Form der Grundstücksgesellschaft (SCI), in der die Immobilie gehalten wird, ändert grundsätzlich nichts an der Besteuerung. Sie ist für andere Zwecke und für Gestaltungsmöglichkeiten jedoch weiterhin zu empfehlen.

Sechs Monate nach dem Todesfall des Erblassers ist die Erbschaftsteuererklärung abzugeben und gleichzeitig die Steuerschuld zu entrichten. Bei Nichteinhaltung wird eine Verzugsstrafe von 10% auf die Erbschaftsteuerforderung erhoben. Gleichzeitig errechnen sich ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen in Höhe von 0,40% pro Monat (bisher 0,75%). Um diesen drakonischen Strafen zu entgehen, empfiehlt es sich, relativ kurzfristig nach dem Erbfall mit einem französischen Notar Kontakt aufzunehmen.

3. Französische Vermögensteuer ("impôt de solidarité sur la fortune" – ISF)

Eine französische Immobilie, die sich im Besitz einer natürlichen Person befindet, unterliegt – soweit die Größenkriterien vorliegen und unabhängig vom Steuerwohnsitz des Eigentümers – der französischen Vermögensteuer. Wir haben schon viel über diese "politische" Steuer berichtet. Trotz heftigster Kritik aus den unterschiedlichen Gesellschaftsschichten wird sie in absehbarer Zeit nicht aus der französischen Steuerlandschaft verschwinden.

Der rasante Anstieg der Immobilienpreise in Frankreich hat u.a. dazu beigetragen, dass die ISF nicht nur als "Reichensteuer" betrachtet wird, sondern auch viele Normalbürger auf Grund ihres Immobilienbesitzes betrifft. Die Forderung, den Hauptwohnsitz aus der ISF-Besteuerung herauszunehmen, wurde erneut für 2006 von der Regierung abgelehnt. Danach ist auf der Basis 31. Dezember 2005 bis zum 15. Juni 2006 (bzw. 15. Juli 2006 für Steuerpflichtige, die Ihren Steuerwohnsitz nicht in Frankreich haben) für alle Immobilien, deren Verkehrswert 750.000 € (Jahressteuergesetz 2006 "Loi de Finances 2006" – noch nicht vom Parlament verabschiedet) übersteigt, eine Erklärung mit gleichzeitiger Zahlung der Steuerschuld vorzunehmen; bei Verzug erfolgt eine Steuerstrafe von 10% plus Zinsen.

Die Aufteilung des Immobilienbesitzes innerhalb der Familie, soweit dies möglich ist, und die Einräumung eines Nießbrauches – der Nießbraucherwerber unterliegt damit der ISF, und der Nießbrauchgeber verringert entsprechend seinen Basiswert – sind als Gestaltungsvarianten zu bedenken. Ebenfalls sollte beim Erwerb an eine ausländische Fremdfinanzierung gedacht werden, um den Wert der französischen Immobilie entsprechend zu vermindern.

Die Deklarierungsfrist der ISF sollte, sobald die Kriterien vorliegen, sehr ernst genommen werden. Im Falle einer Nichtdeklarierung kann nach den derzeit noch geltenden Vorschriften die Finanzverwaltung zehn Jahre zurückliegende Vorgänge aufdecken und mit hohen Strafen belegen.

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