DiagnosticNews . Mai 2007 . Bilanzrecht
Wird das Immobilienleasing steuerlich attraktiver?
Einflüsse der neuen Abschreibungsregeln zum Anlagevermögen
Das Leasing ist in erster Linie ein Finanzierungsgeschäft. Die bestehenden steuerlichen Vorteile beim Immobilienleasing sind seit Jahren aufgehoben. Der Leasinggegenstand wird im Einzelabschluss des Leasinggebers aktiviert und über die Vertragslaufzeit abgeschrieben; die Leasingrate wird als Aufwand beim Nehmer verbucht. Eine Unterscheidung in Finanz- und Operating-Leasing gibt es nicht. Im französischen Konzernabschluss besteht hingegen die Option, den Leasingvertrag bilanziell anders zu behandeln.
Die seit 1.1.2005 in Frankreich geltenden Aktivierungsvorschriften, die eine Aufteilung des aktivierten Wirtschaftsgutes in Hauptgegenstand und Einzelkomponente vorsehen, könnten insbesondere beim Immobilienleasing zu veränderten Abschreibungen der geleasten Gegenstände führen. Zu diesem Ergebnis kommt die Stellungnahme des Rechnungslegungsrates („Conseil National de la Comptabilité“ – CNC) vom 4.10.2006.
Zum besseren Verständnis des Ergebnisses des CNC ist zunächst die Darlegung des Ablaufs eines Immobilienleasings erforderlich. Häufig sehen die Leasingverträge eine 15-jährige oder sogar teilweise kürzere Laufzeit und eine anschließende Übernahme der Immobilie zu einem symbolischen Wert durch den Leasingnehmer vor. Dies führt im Ergebnis dazu, dass die so erworbene Immobilie über einen kürzeren Zeitrahmen abgeschrieben wird, als dies bei einem normalen Immobilienkauf der Fall ist. Der Leasingnehmer ist deshalb nach Beendigung des Vertrags und Übernahme der Immobilie steuerlich verpflichtet, die zu viel getätigten Abschreibungen (15 Jahre statt den steuerlich zulässigen 20 Jahren) dem Steuerergebnis zuzurechnen und danach eine Verteilung über die 5 Folgejahre vorzunehmen.
Legt man bei der Errechnung des nachzuversteuernden Betrags die neuen Regeln des „Komponenten-Approach“ zugrunde, so ergibt sich normalerweise ein höherer Abschreibungsbetrag für die abgelaufenen 15 Jahre, als dies nach dem alten System bisher der Fall war. Dies resultiert aus der Aufteilung der Immobilie in Elemente (z.B. Inneneinrichtungen, technische Installationen etc.), die bereits während der Laufzeit der Leasingverträge als steuerlich voll abgeschrieben zu betrachten sind. Damit reduziert sich der steuerliche Zurechnungsbetrag.
Dies soll an dem nachstehenden Beispiel erläutert werden:
1. Zurechnung nach dem bisherigen System:
| Anschaffungskosten (Vollabschreibung über 15 Jahre) | 2 550 000 EUR |
| abzüglich:Verlängerung der Abschreibung auf 20 Jahre | 1 912 500 EUR |
| Steuerlich zuzurechnender Betrag (a) | 637 500 EUR |
2. Zurechnung nach Komponentenaufteilung:
| Aufteilung vom Gesamtwert | Anschaffungskosten der Komponenten (Vollabschreibung über 15 Jahre) | Normale Afa | Neu berechnete steuerliche Afa | |
| Rohgebäude Zusätzliche Gebäude | 70% | 1 785 000 EUR | 20 Jahre | 1 338 750 EUR |
| Inneneinrichtungen | 10% | 255 000 EUR | 15 Jahre | 255 500 EUR |
| technische Installation | 10% | 255 000 EUR | 10 Jahre | 255 500 EUR |
| Insgesamt | 100% | 2 550 000 EUR | 2 040 000 EUR |
Rechnerische Auswirkung:
| Anschaffungskosten | 2 550 000 EUR |
| abzüglich: berechnete Abschreibung nach Komponenten | 2 040 000 EUR |
| Neuer steuerlich zuzurechnender Betrag (b) | 510 000 EUR |
| Verbesserung (a – b) | 127 500 EUR |
Bisher handelte es sich nur um eine Empfehlung des französischen Rechnungslegungsrats CNC. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich die Finanzverwaltung der Ansicht des CNC anschließen wird, insbesondere auch deshalb, da die neuen Abschreibungsregeln von ihr ausdrücklich genehmigt wurden.
Das Immobilienleasing sollte damit in Zukunft steuerlich wieder etwas attraktiver werden.
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